Calculator ROI Imobiliar 2026
Randament net, cash flow lunar, break-even si ROI la exit - calcul live cu impozite reale 2026.
Achizitie
Include pret + notar (~1,5%) + alte costuri
Venituri din chirie
Cheltuieli anuale
Finantare cu credit ipotecar (optional)
Scenariul de exit (vanzare)
Evolutie pe 10 ani
Cum se calculeaza
Randament brut = venit anual chirie / pret achizitie x 100%. Randament net = (venit - cheltuieli) / pret x 100%. Break-even simplu = pret achizitie / venit net anual (ani). Recuperarea investitiei (journey) = primul an in care chiria neta cumulata + aprecierea proprietatii depasesc pretul de achizitie. Return total = (valoare imobil - pret initial) + chirii nete cumulate.
Randamentul net imobiliar - ce include cu adevarat
Randamentul brut (chiria anuala / pret) este usor de calculat dar inselator. Randamentul net trebuie sa includa: impozitul pe chirii (efectiv 8% din chiria bruta), fondul de reparatii (tipic 5-8% din chiria anuala), perioadele fara chirias (o luna pe an este realist), asigurarea imobilului si eventual taxa de administrare. Diferenta intre randament brut si net poate fi 2-3 puncte procentuale.
Cash vs credit - analiza corecta
Cumpararea cu credit creste randamentul capitalului propriu prin efectul de levier, DAR platesti dobanda care reduce cash flow-ul lunar. Daca DAE este de 7% iar randamentul net al imobilului este de 5%, creditul genereaza pierdere pe fiecare RON imprumutat. Invers, daca gasesti un imobil cu randament de 8% si credit la 5% DAE, levierul functioneaza in favoarea ta.
Impozitul pe chirii in 2026 si CASS
Chiriile pe termen lung au o deducere forfetara de 20%, rezultand impozit efectiv de 8% din chiria bruta. Pentru Airbnb/termen scurt, deducerea este 30%, impozit efectiv 7%. CASS se datoreaza daca venitul net anual depaseste 24.300 RON (6 salarii minime). Normele de venit au fost eliminate din 2026.
Intrebari frecvente
Achizitie
Include pret + notar (~1,5%) + alte costuri
Venituri din chirie
Cheltuieli anuale
Finantare cu credit ipotecar (optional)
Scenariul de exit (vanzare)
Evolutie pe 10 ani
Cum se calculeaza
Randament brut = venit anual chirie / pret achizitie x 100%. Randament net = (venit - cheltuieli) / pret x 100%. Break-even simplu = pret achizitie / venit net anual (ani). Recuperarea investitiei (journey) = primul an in care chiria neta cumulata + aprecierea proprietatii depasesc pretul de achizitie. Return total = (valoare imobil - pret initial) + chirii nete cumulate.
Randamentul net imobiliar - ce include cu adevarat
Randamentul brut (chiria anuala / pret) este usor de calculat dar inselator. Randamentul net trebuie sa includa: impozitul pe chirii (efectiv 8% din chiria bruta), fondul de reparatii (tipic 5-8% din chiria anuala), perioadele fara chirias (o luna pe an este realist), asigurarea imobilului si eventual taxa de administrare. Diferenta intre randament brut si net poate fi 2-3 puncte procentuale.
Cash vs credit - analiza corecta
Cumpararea cu credit creste randamentul capitalului propriu prin efectul de levier, DAR platesti dobanda care reduce cash flow-ul lunar. Daca DAE este de 7% iar randamentul net al imobilului este de 5%, creditul genereaza pierdere pe fiecare RON imprumutat. Invers, daca gasesti un imobil cu randament de 8% si credit la 5% DAE, levierul functioneaza in favoarea ta.
Impozitul pe chirii in 2026 si CASS
Chiriile pe termen lung au o deducere forfetara de 20%, rezultand impozit efectiv de 8% din chiria bruta. Pentru Airbnb/termen scurt, deducerea este 30%, impozit efectiv 7%. CASS se datoreaza daca venitul net anual depaseste 24.300 RON (6 salarii minime). Normele de venit au fost eliminate din 2026.
Intrebari frecvente
Ultima actualizare: 10 aprilie 2026. Legislatie 2026 in vigoare.