In 2026, persoanele fizice care inchiriaza proprietati platesc un impozit de 10% din venitul brut incasat din chirii. Deducerea forfetara de 40% care a existat anterior a fost eliminata prin Legea 296/2023, simplificand calculul: nu mai exista deducere, impozitul se calculeaza direct pe suma incasata. In plus, daca veniturile din chirii depasesc 6 salarii minime brute pe an, datoreaza si CASS de 10%.
Impozitul pe veniturile din chirii in 2026
Regimul fiscal al veniturilor din chirii a suferit o modificare importanta incepand cu 1 ianuarie 2023, prin Legea nr. 296/2023:
Ce s-a eliminat: Cota forfetara de 40% care se deducea din venitul brut inainte de calculul impozitului. Pana in 2022, impozitul era: (Venit brut - 40%) x 10%.
Ce se aplica din 2023 si in 2026: Impozit direct de 10% din venitul brut incasat, fara nicio deducere forfetara.
Exemplu comparativ:
- Chirie 2.000 RON/luna in 2022: (2.000 - 800) x 10% = 120 RON/luna impozit
- Chirie 2.000 RON/luna in 2026: 2.000 x 10% = 200 RON/luna impozit
Sarcina fiscala a crescut pentru toti proprietarii care inchiriaza in regim persoane fizice.
Eliminarea deducerii forfetare
Daca erai obisnuit sa calculezi impozitul pe chirii cu deducerea de 40%, atentie: aceasta nu mai exista. Din 2023, impozitul se aplica pe venitul brut integral.
Formula de calcul si exemple
Formula:
Impozit anual = Venit brut anual din chirii x 10%
Exemplu 1 — chirie de 2.000 RON/luna:
| Element | Calcul | Suma |
|---|---|---|
| Chirie lunara bruta | — | 2.000 RON |
| Venit brut anual | 2.000 x 12 | 24.000 RON |
| Impozit pe venit 10% | 24.000 x 10% | 2.400 RON/an |
| Impozit lunar echivalent | 2.400 / 12 | 200 RON/luna |
Exemplu 2 — chirie de 500 EUR/luna (curs BNR ~5 RON/EUR):
| Element | Calcul | Suma |
|---|---|---|
| Chirie lunara in EUR | — | 500 EUR |
| Echivalent RON (curs 5.0) | 500 x 5.0 | 2.500 RON |
| Venit brut anual | 2.500 x 12 | 30.000 RON |
| Impozit pe venit 10% | 30.000 x 10% | 3.000 RON/an |
| CASS 10% (>24.300 RON) | 30.000 x 10% | 3.000 RON/an |
| Total taxe anuale | — | 6.000 RON/an |
CASS la chirii — cand se datoreaza:
- CASS de 10% se datoreaza daca veniturile nete din chirii (plus alte venituri din investitii) depasesc 6 salarii minime brute pe an
- Prag S1 2026: 6 x 4.050 = 24.300 RON
- Baza maxima CASS: 60 x 4.050 = 243.000 RON (S1)
Cota impozit chirii
10%
CASS (daca depasesti pragul)
10%
Termen Declaratie Unica
25 mai 2026
Deducere forfetara
0%
Cum se declara si plateste — Declaratia Unica
Veniturile din chirii se declara prin Declaratia Unica (Formularul 212), care se depune la ANAF.
Termenul de depunere: 25 mai 2026
Declaratia Unica acopera:
- Venitul estimat pentru 2026 (Capitolul II — venituri estimate)
- Venitul realizat in 2025 (Capitolul I — regularizare)
- CASS datorat pentru ambele perioade
Cum depui:
- Online, prin portalul ANAF (anaf.ro) cu certificat digital sau cu user si parola SPV (Spatiul Privat Virtual)
- Personal, la ghiseul ANAF de care apartii
- Prin posta, cu confirmare de primire
Plata impozitului:
- Plata anticipata (optionala): Poti plati anticipat in cursul anului 2026 pentru a evita o suma mare la sfarsit de an
- Plata finala: La depunerea Declaratiei Unice pentru 2026 (termen mai 2027)
Contractul de inchiriere inregistrat
Contractul de inchiriere trebuie inregistrat la ANAF. Nerespectarea acestei obligatii poate atrage amenzi. Inregistrarea se face prin Declaratia 168 (pentru contracte incheiate incepand cu 2018) sau direct la ghiseul ANAF.
Chirie in euro — cum se converteste
Daca chiria este stabilita in EUR sau alta valuta straina, conversia se face la cursul de schimb BNR din ziua incasarii fiecarei plati.
- Daca incasezi 500 EUR pe 5 ianuarie 2026, folosesti cursul BNR din 5 ianuarie 2026
- Cursul difera de la luna la luna, deci baza impozabila variaza usor
Practica recomandata: pastrati evidenta zilelor de incasare si a cursurilor BNR aplicate, pentru a justifica baza impozabila declarata.